Kiến thức/kinh nghiệm về hoạt động đầu tư xây dựng – Dự án đất đai

 

VĂN BẢN PHÁP LUẬT THUỘC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

a) Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT  về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính;

 c) Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT  về bản đồ địa chính;

d) Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

đ) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT vềphương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

e) Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT  về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

g) Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT  hướng dẫn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và 44/2014/NĐ-CP 

+ Điều kiện phân lô bán nền: Đ41 NĐ43/2014: hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng + nghĩa vụ tài chính (a) K1 Đ194 LDD2013). Xem thêm
+ Điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai: Đ9 LKDBĐS2014
+ Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động. Đ12 33/2017/TT-BTNMT

  • 76/2015/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.. Ban hành kèm Mẫu HĐ BĐS
  • 11/2015/TT-BXD SĐBS bởi 28/2016/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.<> Hướng dẫn… 76/2015/NĐ-CP: thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014
  • 08/2015/QĐ-UBND: Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy trình thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và quy trình Chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bình Thuận. Hỗ trợ tái định cư-Đ26 – QĐ-UB: bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại 63 tỉnh, thành
  • 47/2014/NĐ-CP: thay thế 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (37/2014/TT-BTNMT: hướng dẫn)
  • SỞ HỮU TRÍ TUỆ – Luật SHTT hợp nhất

CÁC BƯỚC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, HỖ TRỢ BỒI THƯỜNG TÀI ĐỊNH CƯ, THU HỒI ĐẤT (Tham khảo)

> Bước 1 – Bước 3 thực hiện trong 90 ngày (đất nông nghiệp) – 180 ngày (đất phi nông nghiệp)

1- BƯỚC 1): Xây dựng kế hoạch thu hồi đất, điều tra đo đạc kiểm đếm, bồi thường TĐC. Đ69LDD

– UBND cấp tỉnh/huyện thông báo thu hồi đất gửi đến người có đất bị thu hồi. a)K1Đ69
– UB cấp xã phối hợp tổ chức/đơn vị được giao nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai kế hoạch điều tra kiểm đếm…b)K1Đ69
– Phối hợp điều tra kiểm đếm với Ngừi CĐBT hồi. Nếu NCĐ không phối hợp:

+ Thuyết phục thực hiện. Nếu không thực hiện: Sau 10 ngày UB cấp huyện ra quyết định kiểm đếm bắt buộc. Nếu không chấp hành: UB huyện ra quyết định cưỡng chế. d)K1Đ69

2- BƯỚC 2): Lập thẩm định phương án bồi th ường, tái định cư. Đ69LDD

– Tổ chức/đơn vị có chức năng (nhà nước…) lập phương án BTTĐC
– Lấy ý kiến trực tiếp với người dân có đất bị thu hồi PA BTTĐC. a)K2Đ69
– Lập biên bản lấy ý kiến giữa các bên UBX, MTTQVN, người bị thu hồi đất.
– Tổng hợp ý kiến khác nhau trình cấp thẩm quyền
– Đối thoại các trường hợp không đồng tình PA BTTĐC

3- BƯỚC 3): Trình cấp có thẩm quyền quyết định PA BTTĐC. b)K2Đ69

3a- BƯỚC 3a) Quyết định PA BTTĐC

– Cấp thẩm quyền Đ66LDD Phê duyệt PA BTTĐC
– Phổ biến, niêm yết trên các phương tiện, GUBND cấp xã, gửi đến từng người Quyết định PDPA BTTĐC
– Tiến hành việc BTTĐC theo QĐ phê duyệt. c)K3Đ69LDD, chi tiết theo NĐ47/2014 và 08/2015/QĐ-UBND Bình thuận

4 – BƯỚC 4) Thông báo và tiến hành thu hồi đất

– Thông báo thu hồi đất bao gồm: KH thu hồi, điều tra, đo đạc, kiểm đếm tại B1 và theo a)K1Đ69LDD
– Người CĐBTH đồng ý:  > Ra QĐ thu hồi đất. K2Đ67
Trường hợp người CĐBTH hợp tác: tiến hành điều tra, đo kiểm đất và thu hồi, giải phóng mặt bằng

>Thực hiện Bước 1.2: – UB cấp xã phối hợp tổ chức/đơn vị được giao nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai kế hoạch điều tra kiểm đếm…b)K1Đ69

Trường hợp không hợp tác: Sau 90-180 ngày UBND cấp/tỉnh/huyện ra quyết định thu hồi đất.
– Ra quyết định thu hồi đất (và QĐ phê duyệt phương án BTTĐC). K4Đ67LDD
– Trường hợp chấp hành: thực hiện theo 3a- Bước 3a)

– Trường hợp không chấp hành:
+ Thực hiện vận động thuyết phục theo d)K3Đ69LĐ;
+ hoặc cưỡng chế theo Đ71LDD


LƯU Ý TRONG ĐẤU THẦU, THI CÔNG, GIÁM SÁT XÂY DỰNG

1) Lưu ý chung

  • Trong HĐ XD phải có mục tiêu công bằng, minh bạch, đáp ứng tài chính kỹ thuật tại Đ70 Luật Đấu thầu 2013 và tại 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng (thay thế 12/2009/NĐ-CP ; 64/2012/NĐ-CP về cấp phép xây dựng)
    + Tổ chức tư vấn thiết kế không được thực hiện thẩm tra công trình do mình thiết kế. Đ30 NĐ59
    + Tổ chức tư vấn lập dự án không được thực hiện thẩm tra dự án do mình lập. b)K7Đ10 NĐ59
  • Là ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, khu vực đã ký hợp đồng ủy thác quản lý dự án với chủ đầu tư thì không thực hiện việc giám sát thi công xây dựng công trình do mình thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án. K1Đ66LXD
  • Điều 2. 63/2014/NĐ-CP: Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu1. Nhà thầu tham dự quan tâm, tham dự sơ tuyển phải đáp ứng quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6 của Luật Đấu thầu.2. Nhà thầu tham dự thầu gói thầu hỗn hợp phải độc lập về pháp lý và độc lập về tài chính với nhà thầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công cho gói thầu đó, trừ trường hợp các nội dung công việc này là một phần của gói thầu hỗn hợp.3. Nhà thầu tư vấn có thể tham gia cung cấp một hoặc nhiều dịch vụ tư vấn cho cùng một dự án, gói thầu bao gồm: Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, tư vấn giám sát.4. Nhà thầu được đánh giá độc lập về pháp lý và độc lập về tài chính với nhà thầu khác; với nhà thầu tư vấn; với chủ đầu tư, bên mời thầu quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 6 của Luật Đấu thầu khi đáp ứng các điều kiện sau đây:a) Không cùng thuộc một cơ quan hoặc tổ chức trực tiếp quản lý đối với đơn vị sự nghiệp;b) Nhà thầu với chủ đầu tư, bên mời thầu không có cổ phần hoặc vốn góp trên 30% của nhau;c) Nhà thầu không có cổ phần hoặc vốn góp trên 20% của nhau khi cùng tham dự thầu trong một gói thầu đối với đấu thầu hạn chế;d) Nhà thầu tham dự thầu với nhà thầu tư vấn cho gói thầu đó không có cổ phần hoặc vốn góp của nhau; không cùng có cổ phần hoặc vốn góp trên 20% của một tổ chức, cá nhân khác với từng bên.

    5. Trường hợp đối với tập đoàn kinh tế nhà nước, nếu sản phẩm, dịch vụ thuộc gói thầu là ngành nghề sản xuất kinh doanh chính của tập đoàn và là đầu ra của công ty này, đồng thời là đầu vào của công ty kia trong tập đoàn thì tập đoàn, các công ty con của tập đoàn được phép tham dự quá trình lựa chọn nhà thầu của nhau. Trường hợp sản phẩm, dịch vụ thuộc gói thầu là đầu ra của công ty này, đồng thời là đầu vào của công ty kia trong tập đoàn và là duy nhất trên thị trường thì thực hiện theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
    23/2015/TT-KHĐT Quy định chi tiết lập báo cáo đánh giá hồ sơ dự thầu (hướng dẫn 63/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu)>Biểu mẫu

>> Với một chủ đầu tư không thể vừa thi công vừa giám sát cùng một công trìnhtrừ trường hợp gói thầu thực hiện tại vùng sâu, vùng xa. K4Đ62 63/2014/NĐ-CP

2/. Những trường hợp cấm (xung đột) trong hợp đồng dự án đất đai, xây dựng

Xung đột về lợi ích và cạnh tranh trong xây dựng (đấu thầu dự án) được quy định trong Đ2 63/2014/NĐ-CP

CÁC ĐIỀU LƯU Ý TRONG 1 GÓI THẦU (Trường hợp phải áp dụng Luật đấu thầu hoặc thỏa thuận áp dụng)

Vừa là Nhà thầu thi công vừa là nhà thầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc vừa lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công: không
– Vừa thiết kế
vừa giám sát: được – K3Đ2 NĐ63/2014 (Vừa lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi/khả thi, lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật, lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, tư vấn giám sát.)
Vừa thiết kế vừa thẩm định [hồ sơ]: không. b)K2Đ6 LĐT
– Vừa thiết kế
vừa kiểm định: được. PL không cấm
– Vừa thi công
vừa thiết kế(kỹ thuật/xây dựng/mua sắm): không – K2Đ2 NĐ 63/2014/NĐ-CP
– Vừa thi công vừa giám sát: không – K3Đ6 Luật ĐT
– Vừa giám sát vừa kiểm định: không – g)K6Đ89 LĐT
Vừa quản lý dự án vừa giám sát thi công dự án: được (nếu bên QLDA không từng là lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định hồ sơ mời thầu, thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu)

Vừa là nhà đầu tư vừa là nhà thầu thi công/giám sát/tư vấn: được: nếu độc lập hoặc không có cổ phần, hoặc chỉ có vốn góp <=30%

> Các nhà thầu trên phải độc lập về tài chính và pháp nhân.
> Chỉ tuân thủ quy định trên nếu áp dụng Luật đấu thầu. (<=> Các DN có thể vi phạm quy định trên nếu không áp dụng LĐT trong các văn bản hợp đồng, hoặc đăng ký hoạt động và có năng lực chứng chỉ theo lĩnh vực đã đăng ký)
> Xem thêm Đ89 Luật đấu thầu 2014Các hành vi bị cấm trong đấu thầu

ĐIỀU KIỆN HÀNH NGHỀ CỦA CÁC CHUYÊN VIÊN XÂY DỰNG:
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức giám sát thi công xây dựng, kiểm định xây dựng: Đ66 59/2015/NĐ-CP
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Đ67
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức thi công xây dựng công trình: Đ65
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức tư vấn quản lý dự án: Đ63
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức lập, thẩm tra dự án đầu tư xây dựng. Đ62
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình. Đ61
– Chứng chỉ hành nghề kiểm định xây dựng: Đ50
– Chứng chỉ năng lực của tổ chức khảo sát xây dựng. Đ59
– Điều kiện năng lực đối với giám đốc quản lý dự án. Đ54
– Chứng chỉ hành nghề an toàn lao động trong xây dựng Đ51- Các chứng chỉ hành nghề XD khác: Đ44-Đ50 NĐ59/2015

3/. Quy định về xử lý tình huống, giải quyết xung đột trong đấu thầu xây dựng:

Nhà đầu tư xử lý theo quy định tại K15Đ117 63/2014/NĐ-CP  Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu
Khi phát sinh tình huống khác thì chủ đầu tư xem xét, quyết định trên cơ sở bảo đảm các mục tiêu của đấu thầu là cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.

4/. Cấm đóng nhiều vai trong hoạt động đấu thầu dự án:

b) Tham gia lập, đồng thời tham gia thẩm định hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu đối với cùng một gói thầu, dự án;
c) Tham gia đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất đồng thời tham gia thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư đối với cùng một gói thầu, dự án;
đ) Nhà thầu tham dự thầu gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp do mình cung cấp dịch vụ tư vấn trước đó;
g) Nhà thầu tư vấn giám sát đồng thời thực hiện tư vấn kiểm định đối với gói thầu do mình giám sát

> Mẫu hồ sơ mời thầu


CHỨNG THƯ BẢO LÃNH
(CTBL là cam kết của ngân hàng bằng văn bản dành cho đơn vị kinh doanh về việc ngân hàng
sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho đơn vị kinh doanh trong thời gian có giới hạn khi đơn vị này
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh). Đ335 BLDS2015 về Bảo lãnh

09/VBHN-NHNN hợp nhất 07/2015/TT-NHNN và 13/2017/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

1/ Điều kiện cấp chứng thư bảo lãnh (Các tổ chức tín dụng)

  • Tổ chức tín dụng có đăng ký cấp CTBL
  • Chứng thư cấp <=15% vốn điều lệ của TCTD

2/ Điều kiện được cấp (cá nhân, Doanh nghiệp) CTBL

  • Phải có tài sản thế chấp : Bất động sản, động sản, tài sản có giá (sổ tiết kiệm,…), hồ sơ chứng minh năng lực tài chính.
  • Phải có HĐ kinh tế (VD: nhà đầu tư-thầu thi công; Bên bán-Bên mua)

Các mẫu HĐ bảo lãnh   + CTBL cho CĐTư khi ko thể giao nhà; + CTBL cho DN đối ới DN #
(Bên BL: NH – Bên nhận BL: người đc thanh toán – Bên được BL: người ko thể thanh toán)