HỎI ĐÁP VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI – NHÀ Ở – BẤT ĐỘNG SẢN

>>> Hỏi đáp về nhà đất (Phần 2)

___________________________________________

H1: Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất)?

Đ1: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất.

H2: Những tranh chấp thường gặp liên quan tới đất đai?

Đ2:  Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn;

– Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ;

– Tranh chấp ranh giới giữa những người sử dụng với nhau; Tranh chấp QSDĐ khi mua bán bằng giấy tay

– Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào dân tộc sở tại

– Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.

– Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình SDĐ.

– Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa.

H3: Cơ quan nào xác nhận đất ở hộ gia đình có tranh chấp hay không?

Đ3: UBND xã/ phường có trách nhiệm xác nhận đất ở hộ gia đình có tranh chấp hay không

H4: Những trường hợp nào thì việc mua bán đất đai bị cấm?

Đ4: Đất đang bị tranh chấp.

– Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 thì: việc mua, bán đất đai trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/1980 đến trước 13 tháng 10 năm 1993 bị nghiêm cấm.
Theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.2, mục 2 phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng trong một số trường hợp nhất định.

– Trường hợp không cấm: Theo quy định tại điểm b.3 khoản b, tiểu mục 2.2. ” Đã đầu tư sản xuất kinh doanh, không vi phạm về quy hoạch và bên chuyển nhượng không phản đối ..” và… sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay (04/2013)

H5: Diện tích đất thật tế lớn hơn diện tích kê khai đóng thuế có được làm thủ tục cấp sổ đỏ không?

Đ5: Nếu thửa đất từ thời gian nộp thuế đến lúc muốn làm thủ tục vẫn vậy, không có thay đổi gì về ranh giới và không có tranh chấp gì với những người sử dụng đất liền kề,thì dù qua đo đạc thực tế để cấp GCNQSDĐ diện tích thửa đất lớn hơn diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất  thì vẫn được cấp GCNQSDĐ theo diện tích đo đạc thực tế và không phải đóng tiền sử dụng đất đối với phần đất nhiều hơn so với diện tích tính thuế. Cơ sổ pháp lý: Điểm a khoản 2 điều 18 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

H6: Dựa vào đâu để có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa? 

Đ6Căn cứ vào Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT, Từng địa phương (tỉnh) được phép ban hành quy định tách thửa riêng.

H7: Trường hợp nhiều hộ gia đình có đất liền kề nhưng không đủ điều kiện tách thửa thì phải làm sao để cấp sổ đỏ?

Đ7: Theo nguyên tắc thì phải đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của từng quy đất của mổi địa phương, thì cơ quan chức năng mới tiến hành làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, hiện nay, nếu các hộ ấy không đủ diện tích để tách thửa, đồng thời các hộ cũng đã cất nhà thì cách duy nhất là cùng đứng tên đồng sở hữu cho toàn mảnh đất (Sở hữu theo phần). Sở hữu theo phần, có nghĩa là mỗi người có phẫn sở hữu theo diện tích đất mình có.

H8: Quy định tách thửa đất tại Đồng Nai theo 68/2009/QĐ-UBND?

Đ8: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất

1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp hiện trạng sử dụng của thửa đất phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

a) Đối với loại đất ở

– Các phường thuộc thành phố Biên Hòa diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2).

– Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).

– Các xã thuộc thị xã Long Khánh, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc huyện Nhơn Trạch diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi lăm mét vuông (65m2).

– Các xã còn lại diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).

b) Đối với đất loại đất nông nghiệp

Các xã, phường, thị trấn thuộc các huyện, thành phố Biên Hòa, thị xã Long Khánh diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn năm trăm mét vuông (500m2).

> Quy định diện tích tối thiểu để tách thửa tại Tp.Hcm 33/2014/QĐ-UBND

H9: Vợ mất không để lại di chúc, chồng làm sao chuyển quyền sử dụng đất (đứng tên 2 vợ chồng) cho người khác?

Đ9: Theo Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; Được chia các phần bằng nhau.

–  Chồng và các đồng thừa kế đến tại phòng công chứng thực hiện thủ tục kê khai di sản thừa kế. Nếu có người từ chối nhận di sản có thể lập thành văn bản và thực hiện tại phòng công chứng. Sau đó các đồng thừa kế có thể ủy quyền cho người chồng chuyển nhượng phần di sản trên. Đối với các con nếu chưa thành niên, người chồng đương nhiên là giám hộ.

H9.1: Khi sang nhượng nhà đất cho cá nhân đang có vợ hoặc chồng phải làm thủ tục thế nào?

Đ9.1: Nếu chủ sở hữu QSDĐ+nhà (sổ hồng) là 2 vợ chồng thì 2 vc người đó cùng lên VP/phòng công chứng (nếu lên UBND xã thì làm “chứng thực thời gian địa điểm giao kết hợp đồng”) với 2 vc người kia ký HĐ

– Trường hợp bên mua/được cho tặng chỉ là chồng hoặc vợ thì người không có quyền mua/được tặng phải làm giấy xác nhận đó không phải là nhà đất mình có tiền [chung thời kỳ hôn nhân] để mua hoặc không phải là người được tặng kèm theo HĐ sang nhượng/cho tặng của là người vợ/chồng với mình tại VP/phòng công chứng hoặc UBND nơi có nhà đất giao dịch

H10: Nhờ người khác trông đất giùm, có đòi lại được không?

Đ10: Trường hợp chủ đất cũ không kê khai, không đứng tên trong sổ đăng ký đất hoặc sổ địa chính, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng của chủ sử dụng đất; còn người đang sử dụng đất đã kê khai, đăng ký đứng tên trong sổ bộ ruộng đất hoặc sổ địa chính; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, thực hiện đúng qui định của Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan thì nay chủ đất cũ không thể đòi lại quyền sử dụng đất đó.

H11: Đất ở nhờ có được phép đăng ký quyền sử dụng đất không?

Đ11: Trong trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không được xác định trong hợp đồng, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là sáu tháng. Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà được tiếp tục sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở đang mượn, đang ở nhờ cho đến ngày 1 tháng 7 năm 2005 và các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự; Tóm lại, người ở nhờ không thể được cấp phép QSDĐ.

*** Hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên không cần công chứng (<> Thuê nhà không xác định thời hạn)52/NQ-CP Về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp; 63/TB-VPCP

H12: Mua bán đất bằng giấy tay và có người làm chứng có được cấp QSDĐ?

Đ12: Trường hợp này đã vi phạm điểm a.6 tiểu mục 2.3  Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP NGHỊ QUYẾT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO. do vậy, để xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không thì nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

H13: Đất đai được cho tặng trong hôn nhân là tài sản riêng hay chung?

Đ13: – Nếu cho chung 2 vợ chồng và có giấy tờ chứng minh thì là tại sản chung dù tài sản đó đứng tên 1 người.

Căn cứ khoản 1 điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Vợ chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản có được từ việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc chia tài sản chung đó; đồ dùng, tư trang cá nhân.”
Trường hợp nếu tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân mà không thuộc trường hợp tài sản riêng quy định tại điều 32 nêu trên thì được coi đây là tài sản chung của vợ chồng kể cả 1 người đứng tên.

– Pháp luật quy định, đối với bất động sản phải được đứng tên cả chồng lẫn vợ

H14: HĐ tặng cho BĐS người chưa thành niên (đủ 18 tuổi) có hiệu lực hoặc đòi lại được không?

Đ14: 1. Tặng cho bất động sản nếu được lập thành văn bản có công chứng, đối với cá nhân đủ hành vi dân sự thì sẽ được đăng ký quyền sở hữu. (quy định tại Điều 467, Bộ luật Dân sự năm 2005). Người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sỡ hữu tài sản được hình thành từ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… nhưng khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện. (VD: yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho căn hộ)

H15: Mua bán đất bằng giấy tay khi xảy ra tranh chấp thì thế nào?

Đ14: Mua bán BĐS theo quy định phải được công chứng. nếu không được công chứng thì được giải thích sau:

>>> Giao dịch bằng hợp đồng viết tay có người làm chứng chỉ được xem là chứng cứ để chứng minh các bên cùng có ý chí trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thôi. Nếu xảy ra tranh chấp, toà án sẽ tuyên giao dịch trên vô hiệu về mặt hình thức đồng thời yêu cầu các bên thực hiện một trong những biện pháp sau:

– Cho một thời hạn nhất định để các bên cùng nhau hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;
– Nếu các bên không hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng theo đúng hình thức mà pháp luật quy định thì sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo giá trị tại thời điểm hoàn trả. Bên nào có lỗi, bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

H16: Đứng tên giùm trên giấy chứng nhận QSDĐ có được chiếm đoạt BĐS không?

Đ16: Người đứng tên trong hợp đồng mua bán và trong GCN QSD, về pháp lý là chủ sở hữu mảnh đất, được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ (trừ khi việc đứng tên là do đại diện, ủy quyền hoặc có các bằng chứng khác chứng minh việc đứng tên là trái với quy định của pháp luật). Do vậy người đứng tên đó được quyền giao dịch mảnh đất đó. Nếu người đứng tên giùm trung thật thì sẽ làm hợp đồng tặng cho lại người sở hữu gốc (HĐ này cũng phải được công chứng) để chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp về chủ gốc.

 H17: Phân biệt sổ Hồng và sổ Đỏ?

Đ17Sổ hồng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Có hoa văn trống đồng và màu hồng cánh sen nên ta gọi là sổ hồng. Do cơ quan quản lý về xây dựng cấp.

Sổ đỏ: Chứng nhận quyền sử dụng đất. Bao gồm đất ruộng, đất vườn và đất thổ cư (Đất ở đô thị và đất ở nông thôn). Thời hạn sử dụng đối với đất ruộng là 20 năm, đất vườn: 30 năm, đất thổ cư có 2 thời hạn sử dụng là 50 năm và lâu dài. Có hoa văn và có màu đỏ nên ta gọi là sổ đỏ.
Kể từ 12/10/2009 thì 2 loại sổ hồng và sổ đỏ không còn cấp nữa mà gộp chung vào 1 loại là: Sổ hồng nhạt. Do Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý

H18: Thủ tục và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở?

Đ18* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng hoặc tại phòng phòng công chứng.

* Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có giấy CN QSDĐ
2. Phải là người chấp hành tốt Luật Đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:
– Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử – văn hóa, công trình an ninh, quốc phòng…
– Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo quy định.
– Nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt;
* Về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện:
– 100% giá trị chênh lệch của quyền sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở- đất thổ cư;
– Lệ phí trước bạ;
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

H19: Mua nhà bằng giấy tờ tay giờ muốn sửa chữa và hợp thức hóa phải làm thế nào?

Đ19: 1. Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng và Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì chủ đầu tư không cần phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên nếu sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi kết cấu chịu lực và sự an toàn của công trình thì phải có Giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị bao gồm: + Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng (theo mẫu).
+ Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng; mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng, mặt cắt móng công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, nước thải; ảnh chụp hiện trạng công trình.
2. Nếu mua bán quyền sử dụng đất chỉ viết tay chưa có công chứng, hợp đồng mua bán đó bị vô hiệu. Do đó, người bán và người mua phải thực hiện việc mua bán trên tại phòng công chứng và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

H20: Chỉ giới xây dựng là gì?

Đ20: Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. Trong đô thị, chỉ giới đường đỏ là toàn bộ lòng đường, bó vỉa và vỉa hè.

H21: Có thể mua thêm 1 phần đất nhỏ liền kề?

Đ21: Tùy theo quy định của từng địa phương mà miếng đất nhỏ có thể được tách thửa để chuyển quyền hay không; trường hợp nếu không tách thửa được phải làm  hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, trong hợp đồng nêu rõ phần diện tích đất muốn chuyển quyền sử dụng. Hợp đồng phải được thực hiện tại phòng công chứng.

H22: Người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam?

Đ22: Từ 2009 cá nhân và tổ chức nước ngoài có thể mua, chuyển nhượng, thừa kế nhà ở tại VN, với 1 hoặc nhiều điều kiện sau:

– Phải có Hộ chiếu/giấy tờ tương tự; Là người quản lý trong 1 doanh nghiệp đầu tư cư trú ở VN từ 1 năm trở lên.

– Nhân tài có giấy phép hoạt động trong các lĩnh vực KH-GD-MT…

– Nhà mua hoặc sở hữu là căn hộ chung cư và chỉ 1 mà thôi.

*** Người VN định cư ở nước ngoài phải có phép cư trú tại VN từ 3 tháng trở lên. Với quyền sử dụng đất, đối tượng được cấp là những Việt Kiều đã có sở hữu nhà ở tại VN.

H23: Thủ tục về “mua bán” đất đai

Đ23: 1.1/Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại UBND cấp quận, huyện nơi mảnh đất tọa lạc. Hồ sơ gồm:

– Tờ trình thẩm tra biến động đất >>> Biên bản xác minh của UB xã (xin bán, xin đăng kí… Có thể ko còn y/c nữa)
– Biên bản kiểm tra thực địa và xác định ranh giới thửa đất chuyển nhượng, xác nhận đất không tranh chấp; (Làm đơn y/c lên UB xã/phường)

– Trích lục bản đồ địa chính/ Sơ đồ vị trí thửa đất chuyển nhượng. (Liên hệ VPĐKQSDĐ 1 cửa cấp huyện)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (công chứng/chứng thực tại VP/Phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. VP/phòng công chứng được CC HĐ trong phạm vi tỉnh có BĐS Đ242LCC2014)
– Thông báo nộp lệ phí trước bạ (người mua), thuế TNCN (người bán)>>> Biên lai nộp lại VP ĐK

1.2/ Thủ tục chuyển thành đất thổ cư: chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Trích lục hoặc trích đo thửa đất phần xin chuyển mục đích

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao thành đất ở là mảnh đất ấy phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

2. Nghĩa vụ tài chính:

2.1. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: – Thuế thu nhập cá nhân (thông thường do bên bán đóng; nếu bên bán chỉ có một căn nhà duy nhất thì không phải đóng. Nếu 02 căn trở lên thì phải đóng thuế): thuế suất 25% thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

= 25%(giá bán hiện tại – giá mua + chi phí khác nếu có)

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

– Thuế trước bạ (lệ phí) là 0.5%. (bên mua đóng)

2.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Nghị định 198/2004/NĐ-CP:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ sang đất ở thì thu tiền SDĐ tính bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá được UBND tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm.

3. Thời hạn sử dụng đất:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở thì thời hạn sử dụng đất sẽ là ổn định lâu dài.

H24: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đ24: Theo Điều 106 của Luật Đất đai thì NSDĐ phải đủ điều kiện quy định (điều 50)

– Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai:

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn).

– Gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng/chứng thực – hình thức Hộ GĐ/cá nhân) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu.

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

H25: Có được xây nhà trong phần đất quy hoạch lộ giới?

Đ25: Có 2 cách giải quyết:

Một: Chỉ được sửa chữa nhà nằm trong lộ giới quy hoạch mà không ảnh hưởng đến kết cấu ban đầu, hoặc chỉ được xây mới 1 trệt 1 lầu.

Hai: Sẽ được xây theo bản vẽ (không giới hạn số tầng/diện tích) nhưng phải có cam kết không được bồi thường nếu nhà nước có quyết định thu hồi.

H25a. Quy định v/v xây lấn ra không gian ngoài quy hoạch/ngoài chỉ giới/ranh giới địa chính: 

Đ25a04/2008/QĐ-BXD quyết định về việc ban hành: “Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng”. 2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ.

H26: Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị theo tỷ lệ 1/2000 và 1/5000 là gì?

Đ26: Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm nhiều công tác khác nhau, đó là quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trong quy hoạch chi tiết có quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500. Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ 1/2000 và 1/500, mà là 2 giai đoạn của quy hoạch chi tiết.

Quy hoạch chi tiết 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu nhà ở, khu du lịch… gọi chung là khu đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị). Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thể và chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc.
Các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.

H27: Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của người đang bị tù?

Đ27: Thứ nhất: người đang bị kết án tù (thi hành án tù có thời hạn), vẫn có quyền công dân trong giao dịch tài sản. Họ được quyền tặng cho, sang nhượng Bất động sản (Điều 58, hiến pháp 1992)

Thứ hai: thủ tục chuyển nhượng đất đai:

– Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Điều 689 Bộ luật dân sự)

– Một người trong số những người tham gia không nhất thiết là người đang chấp hành án phạt tù thực hiện gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu; + hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân (người đang chấp hành án phạt tù nộp kèm đơn xác nhận của quản lý trại giam về việc đang chấp hành án ở trại giam đó); + Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có (Bản chứng thực CMND + Hộ khẩu… của 2 bên).

– Phòng công chứng gửi công văn đến ban quản lý trại giam nêu rõ việc đang tiếp nhận và thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là người đang chấp hành án tại trại giam; đồng thời đề nghị được gặp gỡ người đó để thực hiện công chứng. (Điều 39 Luật công chứng 2006)

– Trình tự tiếp theo do Công chứng viên thực hiện theo Điều 35 Luật công chứng

– Sau khi có HĐ chuyển quyền SDĐ được công chứng, các bên tiến hành thực hiện các bước tiếp theo hướng dẫn câu hỏi H24

H27: CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ CẦN PHẢI NỘP KHI CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đ27: Xem cụ thể hơn >>>

Xét các trường hợp sau:

I. MUA BÁN:

1. Lệ phí trước bạ: (Người mua đóng)

>>> Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

>>> Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

– Lệ phí 0,5%

2. Thuế thu nhập cá nhân: (Người bán đóng)

– Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế;

– Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan: 2% trên giá trị chuyển nhượng;

3. Các chi phí khác liên quan: – Phí công chứng, – Phí đo vẽ

II. TẶNG CHO:

1. Lệ phí trước bạ: (Người nhận đóng)

>>>Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

>>>Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp Nhà) x (Lệ Phí)

– Lệ phí 0,5%

2. Thuế thu nhập cá nhân: (Người nhận đóng)

Tiền nộp bằng : Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%

III. CÁC TRƯỜNG HỢP MIỄN THUẾ/LỆ PHÍ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

1. Miễn thuế

– Bà mẹ VN anh hùng,

– Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDD để đi định cư tại vùng kinh tế mới

– Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để SX Giảm 50% thuế:

– Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3,

– Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng,

– Người tàn tất không còn khả năng lao động,

– Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa

2. Miễn lệ phí trước bạ:

– Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

– Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

– Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.

3. Miễn thuế thu nhâp cá nhân:

– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

 H28: xin cho biết diện tích nhà ở tối thiểu được cấp phép xây dựng

Đ28: Theo thông tư 39/2009/TT-BXD: Hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ, và Quyết định 39/2005/QĐ-CP: Hướng dẫn điều 121 Luật XD (Quy định cấp phép XD) thì:

– Diện tích tối thiểu: 15 m2 đến nhỏ hơn 40 m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng. Các trường hợp còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Những phần đất nằm trong quy hoạch (vướng lộ giới) chỉ được cấp phép xây dựng tạm (không đền bù khi giải tỏa)

– Số tầng tối thiểu buộc phải xây: Chưa thấy văn bản nào(!)

H29: Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm phải làm sao?

Đ29: Nếu xây dựng tạm thì không cần phải xin phép

– Nếu muốn xây nhà ở dạng nhà trong đô thị thì phải xin chuyển mục đích đất sử dụng sang đất ở. Với điều kiện đất muốn chuyển phải nằm trong dự án quy hoạch đất ở/đất đô thị (Xin liên hệ phòng quy hoạch đô thị/tài nguyên môi trường tại địa phương để nắm chi tiết)

Thủ tục cơ bản sau: (giải quyết trong 30 ngày-  Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
+ Trích lục và biên vẽ thửa đất bản đồ địa chính;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai nộp tiền sử dụng đất >>> thực hiện nghĩa vụ tài chính (198/2004/NĐ-CP việc thu tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp; Lệ phí trước bạ 0,5% theo 80/2008/NĐ-CP  (xem thêm quy trình xin phép chuyển mục đích SDĐ chi tiết>>>)
+ Giấy phép xây dựng nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND cấp huyện (giải quyết trong 10 ngày) kèm theo:
02 bộ bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước. (Đối với việc thiết xây dựng nhà ở riêng lẻ: có tổng diện tích xây dựng sàn lớn hơn 250 m2, từ 03 tầng trở lên thì việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân thiết kế có đủ năng lực hoạt động thiết kế xây dựng hoặc năng lực hành nghề thiết kế xây dựng thực hiện.)

H30: những giấy tờ và kiến thức cần biết khi mua bán/giao dịch nhà đất?

Đ30: 
1/ Giao dịch Nhà ở: bao gồm sổ đỏ (GCNQSDĐ), sổ hồng (GCNQSH nhà), giấy phép xây dựng. Đảm bảo hiểu biết về thực trạng nhà: tường chung/riêng, điện nước, hạ tầng, an ninh, môi trường xung quanh… Cần tham khảo thêm tại phòng Quản lý đô thị/UBND xã phường

2/ Giao dịch các loại đất: sổ đỏ, dạng đất gì (chuyển mục đích SD); đất thừa kế hay của hộ gia đình; giới hạn diện tích khi tách thửa

3/ Mua căn hộ chung cư: Sổ đỏ, sổ hồng; những phần sử dụng chung/riêng trong chung cư; ban quản lý, chỗ để xe, thang máy; hệ thống PCCC, thoát hiểm; phí bảo dưỡng, an ninh chung cư…

H31: Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đ31: Thực hiện theo Thông tư 10/2012/TT-BXD
Hồ sơ nộp tại nộp tại UBND Quận/Huyện(Phòng QHĐT/VPĐKQSDĐ) >>>Xem chi tiết 

  • Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.
  • Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất >>>Xem thủ tục
  • Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
  • Hồ sơ thiết kế của Công ty Thiết kế có pháp nhân gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

H32: Tại sao khi xây nhà phải đóng thuế xây dựng

Đ32: Khi xây dựng nhà ở, công trình thì phát sinh doanh thu chịu thuế, Theo Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thì mọi tổ chức, cá nhân có phát sinh doanh thu chịu thuế đều phải kê khai nộp thuế. Thường thì bên nhận thầu XD.

VD: Trường hợp xây dựng 110 m2: >>> Đơn giá 495.000đ/m2

Giá tính thuế: 495.000 đ x 110 m2 = 54.450.000 đ
Thuế GTGT: 54.450.000 đ x 35% x10 % = 1.905.750 đ
Thuế TNCN: 54.450.000 đ x 14% x 10% = 762.300 đ
Tổng số thuế phải nộp: 2.668.050 đ

>>> Căn cứ pháp lý Thông tư 129/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 123/NĐ/2008/NĐ-CP về thuế GTGT; Thông tư 84/2008/TT-BTC, Thông tư 62/2009/TT-BTC về thuế TNCN; Công văn số 2049/CT-THNVDT

H33: Khi nào thì cần bản trích lục bản đồ địa chính?

Đ33: Khi cần trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính, ví dụ đo tách thửa, hợp thửa, chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất, đo bổ sung tài sản trên đất) hoặc lập trích đo địa chính thửa đất (đối với trường hợp không có bản đồ địa chính). Trích lục là sao y bản chính hồ sơ địa chính khu đất đó. Thủ tục >>>

H34. Doanh nghiệp sang nhượng bất động sản thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay thu nhập doanh nghiệp?

Đ34. Doanh nghiệp là một tổ chức khi sang nhượng bất động sản thì phải chịu thuế TNDN (Điều 2-3, Luật thuế TNDN 2008/2013)

H35: Ông bà nội viết di chúc cho đất (đứng tên hai vợ  chồng) cháu nội thì phải làm thủ tục gì để được nhận đất? khi nhận chủ quyền đất thì vợ chồng đứa cháu thực hiện nghĩa vụ tài chính thế nào?

Đ35: 1. Phần đất đó chỉ được sang tên khi ông bà nội qua đời.

2. Phải qua thủ tục nhận thừa kế, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

3. Hai vợ chồng phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (được miễn hoặc tính theo phần trăm). Cụ thể: Cháu ruột được miễn tất cả nghĩa vụ tài chính; Cháu dâu/rể chịu thuế + lệ phí của 1/2 giá trị đất theo giá của UBND tỉnh. >>> Xem chi tiết tỉ lệ thuế/lệ phí câu Đ27

H36. Đất liền kề là gì?

– Là phần đất liền kề với đất của người đẫ được chứng nhận QSDĐ. Đất liền kề có thể là lối đi chung, mương rạch hoặc phần đất dư bên cạnh 1 chủ sở hữu nào đó không được ai sử dụng hay tranh chấp. Chủ sở hữu ĐLK có thể chiếm hữu và đăng kí quyền SDĐ theo quy định tại Điều 274 BLDS năm 2005

>>> Phần đất liền kề được ghi trong GCNQSDĐ (sổ đỏ) lâu ngày có thể nhập lại thành đất của chủ sở hữu liền kề

H37: Hạn mức đất là gì?

– Là mức diện tích các loại đất mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật) được nhà nước cấp hoặc công nhận trong phạm vi cấp tỉnh.

H38: Trường hợp phải đóng 50% giá chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất:

-Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền… thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định  của cơ quan nhà nước.

H39: Trường hợp phải đóng 100% giá chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đ7 – 76/2014/TT-BTC

H40. Trường hợp nào giá đất phải bằng nhau?

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau – điểm d K1 Đ112 LĐĐ2013. >>> 104/2014/NĐ-CP: Quy định về khung giá đất > Phụ lục

 H41. Tặng cho mua bán sang nhượng QSDĐ có cần phải làm hợp đồng và công chứng không?

– Phải lập thành HĐ và công chứng hoặc chứng thực tại văn/phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất. (Công chứng: xác nhận tính hợp pháp [toàn bộ] của nội dung HĐ; Chứng thực: xác nhận chủ thể/thời gian/địa điểm kí kết HĐ)
H42. Có thể sang nhượng/tặng cho chỉ là nhà/bất động sản nhưng không SN/TC quyền sử dụng đất không?

– Vẫn có thể chỉ sang nhượng/tặng cho hoặc QSDĐ hoặc nhà cửa/BĐS mà thôi. Những trường hợp này rất dễ nảy sinh tranh chấp mâu thuẩn sau này.

 H43. Khi bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư không nói rõ diện tích căn hộ được tính như thế nào, vậy lúc mua rồi, ngườ mua nhà đo lại không đúng thì xử lý thế nào?

– Người mua nhà phải có trách nhiệm tìm hiểu về luật nhà ở 2005-2014 để biết các quy định về nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư có tình quảng cáo sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn cho khách hàng thì hoặc là hợp đồng vô hiệu, hoặc là việc gây nhầm lần gây thiệt hại thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm.

VD: Nếu DT căn hộ bán ghi rõ là 100m2, khi về KH đo lại tính từ mặt trong tường bao là 95m2, thì chủ đầu tư không có dấu hiệu lừa đảo; sự nhầm lẫn ở đây là do lỗi của KH. (Theo K7 Đ1 03/2014/TT-BXD, “Diện tích sàn xây dựng căn hộlà diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.  Luật Nhà ở 2005 – 2014

H44. Cách tính lệ phí trước bạ và thuế TNCN khi sang nhượng nhà đất: bất động sản, quyền sử dụng đất/sở hữu nhà:

– Lệ phí trước bạ ĐK quyền SDĐ, quyền SH nhà:
+ Người thân/ruột thịt (người được cấp QSH lần đầu – Nhà đất là thừa kế/cho tặng): = 0% (K10Đ4 45/2011/NĐ-CP)
+ Trường hợp khác: 0.5%

– Thuế TNCN:
+ 0%: đối với người thân/ruột thịt hoặc người chỉ có 1 nhà đất duy nhất K1 K2 Đ4 65/2013/NĐ-CP
+ 2% hoặc 25% (giá bán – giá mua): Đối với các trường hợp khác Đ22 65/2013/NĐ-CP

> Giá trị căn hộ/nhà chung cư giảm dần theo thời gian tính từ thời gian bàn giao hoặc sử dụng nhà (3384/QĐ-UBND

VD1: bán nhà đất 1 TỶ cho người thân/ruột thịt

– LPTB: 0.5% của 1 tỷ = 5 triệu
– TNCN: = 0 (được miễn thuế) Đ4 65/2013/NĐ-CP – Đ4 LTTNCN2012full
> TỔNG 5 TRIỆU 

VD2: cho tặng nhà 1 TỶ cho người thân/ruột thịt

– LPTB: 0% (không phải nộp)
– TNCN: = 0 (được miễn thuế)
> TỔNG 0 đồng
_____________________

VD3: bán nhà 1 TỶ cho người không phải ruột thịt

– LPTB: 0.5% của 1 tỷ = 5 triệu
– TNCN: = 2% của 1 tỷ = 20tr Đ4 65/2013/NĐ-CP – Đ4 LTTNCN
> TỔNG 25 TRIỆU K2Đ22 65/2013/NĐ-CP

VD4: cho tặng nhà 1 TỶ cho người không phải ruột thịt

– LPTB: 0.5% của 1 tỷ = 5 triệu
– TNCN: = 10 % của 909 triệu = 90,9 tr K1Đ23 65/2013/NĐ-CP
> TỔNG 95,9 TRIỆU K2Đ22 65/2013/NĐ-CP

KẾT LUẬN:

> Mọi trường hợp bán hoặc cho tặng nhà đất đối với người thân/ruột thịt đều được miễn thuế TNCN (ĐK sở hữu lần đầu ) K1K4 Đ4 65/2013/NĐ-CP
> Khi chuyển từ bán sang tặng nhà đất thì người chịu thuếTNCN cũng chuyển từ người bán sang người được tặng; và tiền thuế TNCN chuyển tăng từ 2% lên  10% (không đề cập đến việc kinh doanh BĐS: 25%)

NHẬN THỪA KẾ/CHO/TẶNG NHÀ ĐẤT của người thân thì không phải chịu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân >>> phương án thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp nhất

 H45. Hợp đồng cung cấp/bán/sang nhượng căn hộ của chủ đầu tư BĐS cho cá nhân/tổ chức có thể không cần công chứng?

– Chỉ công chứng hay chứng thực theo yêu cầu của các bên, không buộc phải công chứng/chứng thực theo quy định của luật kinh doanh bất động sản/luật xây dựng (luật chuyên ngành) K2Đ17LKDBĐS2014; đbK3Đ167LĐĐ2013

H46. Các trường hợp phải/được đăng ký biến động đất đai

a) Khi người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. Tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp… Đ75  43/2014/NĐ-CP

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai…; Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền;

b) Khi Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất Đ77

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp

– Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Đ79

c) Cá nhân/tổ chức có trách nhiệm khi đăng ký biến động đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp tư nhân, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển đổi công ty; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp… Đ83

> Xem thêm các điều Đ37, Đ49, Đ60, Đ61, Đ84, Đ85, Đ87 43/2014/NĐ-CP

____________________________________________

NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT ĐAI, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH – Nghị định 01/2017/NĐ-CP SĐBS 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết điều, khoản Luật Đất đai 2013

– Điều 3. Xác định các loại đất  (Đ11LĐĐ)

– Điều 4. Cơ quan quản lý đất đai

Đ5K1. Văn phòng đăng ký đất đai

– Điều 9. Trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

– Điều 10. Điều kiện của tổ chức thực hiện hoạt động tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

– Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (K3Đ58LĐĐ)

– Điều 15. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất  ( đi K1 Đ64)

– Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

– Điều 17. Thông báo thu hồi đất, thành phần Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất, kinh phí cưỡng chế thu hồi đất, giải quyết khiếu kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất (Đ61,Đ62LĐĐ)

– Điều 18. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai

– Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đ8

– Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

– Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

– Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. Đất giao không đúng thẩm quyền Đ23

– Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở

– Điều 25. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 46 của Nghị định này

– Điều 26. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau Đ10

– Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

– Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

– Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở

– Điều 34. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

– Điều 35. Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận (thẩm quyền cấp giấy chứng nhận/cấp lại GCN quyền sử dụng đất)

– Điều 39. Quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

– Điều 40. Quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (kinh doanh BĐS)

– Điều 42. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Đ13,Đ14 (K1Đ1,Đ5888LĐĐ)

– Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

– Điều 49. Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

– Điều 51. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp.  Đ53. Khu công nghệ cao Đ54. Khu kinh tế

– Điều 54. Đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao (BT) và dự án xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT)

– Điều 56. Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

– Điều 58. Quản lý đất chưa sử dụng

> Đ58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
>Đ59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (LĐĐ2013)

– Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (sở TNMT/UBND tỉnh – phòng TNMT/UBND huyện)

– Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

– Điều 62. Trách nhiệm quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai…
02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn 43/2014/CP (chi tiết luật ĐĐ)/44/2014/CP (giá đất)
> 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
> 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính;  24/2014/TT-BTNMT  về hồ sơ địa chính
> Sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp Đ8Đ9Đ10 02/2015/TT-BTNMT

– Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Điều 66. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật Đ64

– Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác

– Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

– Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất (nộp tại UBND xã)

– Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở (kinh doanh BĐS)

– Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất

 Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

– Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Đ77 Cấp đổi GCN do bị mất

– Điều 78. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

– Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

– Điều 80. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– Điều 81. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ

– Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

– Điều 83 + Đ85. Thủ tục đăng ký biến động đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp tư nhân, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển đổi công ty; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp (đb K4 Đ95 của Luật Đất đai)

– Điều 84. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất

– Điều 85. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

– Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

– Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp (thu hồi theo Đ61,Đ62 LĐĐ)

– Điều 88. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai: UBND cấp xã

– Điều 89. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

– Điều 90. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

– Điều 91. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành Đ18 43/2014/CP

– Điều 97. Hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai

_____________________

Hỏi 47/ Những thủ tục mới nhất về đất đai?

Trả lời: từ 3/3/2017 nhiều thủ tục về đất đai thông thoáng và nhanh chóng hơn. Cụ thể sẽ cấp sổ đỏ/sổ hồng/GCNQSDĐ thêm cho các trường hợp sau:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014
– Đất được giao không đúng thẩm quyền
– Diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
– Đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau
– Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên:
Mua bán. sang nhương, tặng cho  đất đai: từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 mà có giấy về quyền sử dụng đất hoặc đất thừa kế có quyền sử dụng trước 1/7/2014. Cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất. (01/2017/NĐ-C SĐBS khoản 1 Điều 82 43/2014/NĐ-CP)

 

 

>>> Xem thêm

>>> Hỏi đáp về nhà đất (Phần 2)