So sánh Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2014

I. BẢNG SO SÁNH LUẬT NHÀ Ở 2014 VÀ LUẬT NHÀ Ở 2005 
LUẬT NHÀ Ở 2014
LUẬT NHÀ Ở 2005
1. Bổ sung đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
1.1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
1.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1.3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
(Điều 7 , khoản 1 Điều 159, Điều 160)
2. Bổ sung điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng nêu trên, cụ thể:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước : đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài : mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài:(i) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
(ii) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ (Khoản 2 Điều 8)
·                     Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà trên khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường (điểm a khoản 1 Điều 161)
·                     Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở với thời hạn tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể xin gia hạn thêm.  Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân VN hoặc người VN định cư nước ngoài thì được sở hữu ổn định lâu dài và có các quyền như công dân VN (điểm c khoản 2 Điếu 161)
3. Đối tượng được giải quyết cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội bao gồm:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
–  Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(Điều 49 và khoản 1 Điều 50)
4. Điều kiện được giải quyết cho thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội: Các đối tượng nêu trên phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập như sau:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này (đối với học sinh, sinh viên thuê NOXH);
c) Đối với đối tượng là:  Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chứcthì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng là: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ; Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.
(Khoản 1 Điều 51)
5. Quy định về việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng , có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
6. Về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư
(Điều 99)
1.Đối tượng được sở hữu nhà ở hạn chế hơn, chỉ bao gồm các đối tượng sau với những điều kiện đi kèm, cụ thể:
1.1. Tổ chức, cá nhân trong nước,
1.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoàiphải có các điều kiện sau mới được sở hữu nhà ở:
1.2.1Được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b)Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
1.2.2 Người gốc Việt Nam không thuộc diện nêu trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”
1.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê và để bán tại Việt Nam
(Điều 9, Điều 125 Luật Nhà ở 2005 và Điều 126 Luật nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
2. Quy định khá hạn hẹp về điều kiện được sở hữu nhà ở xuất phát từ đối tượng được sở hữu hạn chế hơn:
– Thuộc đối tượng quy định như trên
– Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. (khoản 2 Điếu 10)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3. Quy định đối tượng được mua, thuê mua NOXH tại Điều 37 Nghị định 71/2010, nay đã được cụ thể hóa tại khoản 1 điều 14Nghị định 188/2013/NĐ-CP và Điều 12 Thông tư 08/2014/TT-BXD
4. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đã được cụ thể hóa tại khoản 3 Điều 14 Nghị định 188/2013 và Điều 15 Thông tư 08/2014.
– Theo đó, về điều kiện đăng ký tạm trú thì không bắt buộc phải từ 1 năm trở lên;
– Không yêu cầu xét điều kiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với các đối tượng là: cán bộ, công chức, viên chức;sỹ quan, hạ sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc  lực lượng vũ trang nhân dân; người có công với cách mạng; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư
 
 
 
 
5. Quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội được ký tính từ thời điểm xây dựng xong phần móng và công trình nhà ở có thiết kế đã được phê duyệt
(Nghị định khoản 2 Điều 16 Nghị định 188/2013 và điểm a khoản 4 Điều 17 Thông tư 08/2014 188/2013)
=>Không yêu cầu phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng và văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán
6. Không quy định về vấn đề này.
II. BẢNG SO SÁNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 và LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2006           
LUẬT KINH DOANH BĐS 2014
LUẬT KINH DOANH BĐS 2006
1. Bãi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
2. Quy định mở rộng về quyền được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 14) đối với  người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó:
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh
3. Quy định chặt chẽ hơn về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai
*Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai(điều 54)
* Điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai(điều 55, 56):
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự ántrường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
4. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai là lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản  nhưngkhông quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (Doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng). Khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng (Điều 57)

5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (điều 59)
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
=>không áp dụng quy định này đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội
1. Giao dịch phải qua sàn (khoản 2 điều 22, khoản 2 điều 28 và khoản 3 điều 33)
2. Không quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2006 nhưng quy định khá hạn chế tại khoản 2 Điều 66 và khoản 1 Điều 70 Nghị định 71/2010, cụ thể:
– Đối với người VN định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu (không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam) thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam, nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tạikhoản 1 và khoản 2 điều 66 Nghị định 71/2010.
– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoàithì được mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại (khoản 1 Điều 70 Nghị định 71/2010
3. Quy định chưa rõ ràng về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai (khoản 1 Điều 22): Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.
Tuy nhiên, tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010 quy định việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ thực hiện sau khi “đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở”
=> Không yêu cầu đối với: giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về nhà ở đủ điềm kiện được bán, cho thuê mua;
4. Không quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2006, nhưng tại khoản 1 điều 39 Luật nhà ở 2005 có quy định việc thanh toán đối với mua bán nhà ở thương mại:Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
5. Không quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2006
Tuy nhiên, tại khoản 3 điều 63 Nghị định 71/2010 và khoản 6 điều 18 Thông tư 16/2010 quy định: chỉ được phép chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở HTTTL nếu bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở

TRẦN HỮU (nhaoxahoihcm.com)