Người nước ngoài, Doanh nghiệp nước ngoài và các vấn đề liên quan đến đất đai, bất động sản

1/ Người nước ngoài là gì?

– Người nước ngoài là Người có quốc tịch nước ngoài và không có quốc tịch Việt Nam: K1Đ3 Luật quốc tịch Việt Nam 2008/2014

– Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch VN: K1Đ4 Luật doanh nghiệp 2014

– Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. K5Đ3 LQTVN

Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được bảo hộ tính mạng, tài sản và các quyền, lợi ích chính đáng theo pháp luật Việt Nam: Đ48 Hiến pháp 2013

Người nước ngoài có thể tị nạn và cư trú tại Việt Nam: Người nước ngoài đấu tranh vì tự do và độc lập dân tộc, vì chủ nghĩa xã hội, dân chủ và hòa bình hoặc vì sự nghiệp khoa học mà bị bức hại thì được Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam xem xét cho cư trú. Đ49 Hiến pháp 2013

2/ Doanh nghiệp nước ngoài là gì?

Có thể hiểu Doanh nghiệp nước ngoài là doanh nghiệp trong đó có người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam: Nhà đầu tư nước ngoài: K20Đ4 Luật doanh nghiệp 2014

Vốn đầu tư ấy có tỷ lệ là bao nhiêu? có bao nhiêu người nước ngoài? thì chưa có văn bản nào quy định cụ thể.

> Không có định nghĩa cụ thể thế nào là doanh nghiệp nước ngoài. Các DN, tổ chức kinh tế có tỷ lệ phần góp vốn hoặc được các thành viên người nước ngoài sáng lập thường được gọi là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

3/ Nhà đầu tư nước ngoài là gì?

Là cá nhân có quốc tịch nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. K14Đ3 Luật đầu tư 2014. > Người nước ngoài có hoạt động bỏ vốn để kinh doanh tại VN gọi là nhà đâu tư nước ngoài.

Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. K13Đ3 LĐT2014

Nhà đầu tư nước ngoài chưa hẳn là Doanh nghiệp nước ngoài vì họ có thể chỉ là cá nhân góp vốn (Công ty TNHH), là người mua cổ phiếu (Cty CP) với số lượng có hạn
> Doanh nghiệp nước ngoài chắc chắn là DN trong đó có ít nhất một nhà đầu tư là người nước ngoài.

3a/ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là gì?

– Văn bản pháp luật VN cũng không quy định cụ thể thế nào là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ có quy định liên quan: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”: K14Đ3 LĐT2014. 

> Có thể suy diễn: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là Tổ chức kinh tế, nhưng không thể suy ngược lại: Tổ chức kinh tế là DNCVĐTNN

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: là người sử dụng đất: K6Đ5 LDD2013

4/ Người nước ngoài có được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?

Hầu như mọi lĩnh vực ngành nghề Người VN được phép kinh doanh thì Người NN cũng được quyền kinh doanh và được nhà nước bảo vệ quyền lợi trong hoạt động đầu tư kinh doanh tại VN. Đ2,Đ5 LĐT2014

Người nước ngoài được kinh doanh lĩnh vực bất động sản (ngành nghề có điều kiện): STT 119  PHỤ LỤC 4 LĐT2014

5/ Những dự án bất động sản nào nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước giao đất, thuê đất?

– Dự án có quyết định chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh: Đ33 LĐT2014

6/ Nhà đầu tư nước ngoài có được quyền chuyển nhượng dự án không?

Được quyền chuyển nhượng tất cả dự án trong đó có dự án thuộc bất động sản: Đ45 LĐT2014

7/ Cá nhân người nước ngoài có được sử dụng đất tại VN không?

Người nước ngoài cũng được quyền sử dụng đất trong vai trò của thành viên trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất, mua đất (nhận chuyển nhượng), được giao nhà, thuê/mua nhà, nhận thừa kế/tặng cho: K2Đ54 Hiến pháp 2013

Các trường hợp trên DN có vốn đầu tư nước ngoài chứ không phải cá nhân người nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp đất thuê trả tiền nhiều lần, hoặc không được cấp GCN khi nhận thừa kế theo K3Đ186 LDD2013)

8/ Người nước ngoài có được mua đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Phải hiểu là GCN hiện nay (từ 2014) được cấp có thể là GCN gồm cả quyền sử dụng đất, cả sở hữu nhà và cả tài sản (công trình XD) gắn liền với đất; hoặc chỉ là GCN chỉ một hoặc 2 trong ” 3 quyền” của GCN.

Vì Luật đất đai 2013 quy định các đối tượng được quyền chuyển nhượng (mua bán) đất đai không bao gồm cá nhân người nước ngoài do đó Giấy chứng nhận cấp cho người nước ngoài nếu có chỉ là GCN của quyền sở hữu nhà hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất: Đ169 LDD2013.

GCN cũng được cấp cho các trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 (quyền được cấp GCN) và Điều 170 của Luật này

9/ Người nước ngoài có được mua nhà tại VN không?

Từ 2009 cá nhân và tổ chức nước ngoài có thể mua, chuyển nhượng, thừa kế nhà ở tại VN, với các điều kiện cơ bản.

10/ Như vậy người nước ngoài chỉ được mua nhà chứ không được mua đất tại VN?

Thực ra, người nước ngoài cũng được mua đất nếu họ thành lập doanh nghiệp có vốn 100%  nước ngoài hoặc tham gia thành lập hoặc góp vốn/mua cổ phần (lúc này doanh nghiệp đó gọi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Và GCN/sổ hồng ghi tên người SDĐ là tên doanh nghiệp.)

11/ Đất đai mà DNCVĐTNN được phép mua/nhận chuyển nhượng, được giao là loại đất gì? (Phân loại đất: Đ10LDD2013)

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê: K6Đ75;g)h)K1Đ169 LĐĐ2013. Bao gồm các dự án: chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn: Đ146 LDD2013

– Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Chỉ đựợc thuê: K3Đ153LDD2013

+ Đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư = Không được giao/chuyển nhượng: K1Đ133 LDD2013

Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DNCVĐTNN để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng… Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm. Có thể được thuê hoặc được giao: b),c)K2Đ135 LDD

+ Các loại đất chỉ được thuê: Đất làm muối: Đ138; Đất có mặt nước nội địa: Đ139; Đất có mặt nước ven biển: Đ140; Đất bãi bồi ven sông, ven biển Đ141. Loại đất không đề cập thì không được thuê cũng không được nhận chuyển nhượng. Để được sử dụng các lọai đất này thì DNCVĐTNN làm thủ tục hồ sơ dự án để xin xem xét giao đất thực hiện dự án.

11/ Người nước ngoài, Doanh nghiệp nước ngoài được mua/sở hữu loại nhà gì? bao nhiêu căn, diện tích tối đa?

K1Đ159 Luật nhà ở 2014:

  • Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

– Số lượng nhà được mua:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà. a)K2Đ161 LDD2013

Để được đầy đủ các quyền về người sử dụng đất như công dân VN, Người nước ngoài cần: kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam: c)K2Đ161 LDD2013