Hỏi đáp về Luật kinh doanh bất động sản 2014

By
admin
– 11/02/2017Posted in: Các bộ luật, Hỗ trợ pháp luật, Hỏi-Đáp luật đất đai, Kiến thức, Luật đất đai (Nhà đất), Luật xây dựng, Luật_KTếThMại

>>> Hỏi đáp vềnhà/ đất đai/BĐS

________________________________

1/ Căn cứ phân biệt bất động sản và động sản – Đ107BLDS2015

  • Bất động sản là những tài sản cố định, liên quan với đất đai, BĐS bao gồm:
    a) Đất đai;
    b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
    c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
    d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

> Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ thực chất cũng là loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh (mua bán, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất) K2Đ9LKDBĐS

  • Động sản là những tài sản không phải là bất động sản; có thể thay đổi, dịch chuyển, và không ảnh hưởng đặc tính cơ bản của nơi chứa tài sản đó.

1a/ Phân biệt các loại nhà trong lĩnh vực bất động sản Đ3 LNO2014

– Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
– Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.

> Nhà chung cư có thể là nhà ở thương mại, nhưng ngược lại nhà ở TM thì chưa thể là nhà chung cư

2/ Thế nào gọi là Kinh doanh bất động sản? K1Đ3LKDBĐS2014

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

3/ Làm dịch vụ nhà đất có phải là kinh doanh bất động sản?

Cá nhân tổ chức khi cho rằng mình hành nghề dịch vụ nhà đất, thường họ ám chỉ công việc của họ là môi giới bất động sản.

– Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. K2Đ3
> Môi giới, cò đất là dạng dịch vụ kinh doanh BĐS nếu hội đủ yêu cầu theo quy định tại Đ62, Đ68 LKDBĐS2014

4/ Bất động sản hình thành trong tương lai nghĩa là gì?

– Là loại nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. K4Đ3LKDBĐS2014

– Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. K19Đ3LNO

> BĐS cũng là loại Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: 

a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. K2Đ108BLDS2015

 5/ Thuê mua bất động sản là gì? 

– Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. K7Đ3LKDBĐS

– Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. K17LNO

6/ Nhà nước có khuyến khích việc kinh doanh bất động sản không?

Câu trả lời là có, bởi Việt Nam đang từng bước trở thành (cũng là chủ trương của nhà nước) quốc gia có nền kinh tế thị trường nên qua nhiều chính sách và thực tiễn của nền kinh tế, có thể khẳng định Nhà nước đang khuyến khích việc kinh doanh bất động sản

– Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.  Đ7LKDBĐS

Tuy vậy Nhà nước luôn giám sát và có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, trong đó có người lao động nghèo (Luật nhà ở).

7/ Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải hội đủ những điều kiện gì? Đ9

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

7a/ Những loại BĐS nào được phép đưa vào kinh doanh? Đ5

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

 8/ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài có được kinh doanh BĐS tại Việt Nam không?

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

– Người nước ngoài là công dân nước ngoài hoặc người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam .Đ3 Luật quốc tịch Việt Nam2008/SĐBS2014

Không những công dân, tổ chức Việt Nam mà mọi công dân nước ngoài đều có thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Cá nhân tổ chức muốn kinh doanh BĐS phải có điều kiện sau:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Đ10

9/ Phân biệt phạm vi được phép kinh doanh BĐS của các cá nhân tổ chức. Đ11LKDBĐS

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

 a) Phần ghi  chữ nghiêng: điển b, d, g và h khoản 1 

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp nước ngoài:

a) Phân ghi chữ  nghiêng màu xanh : điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

> Pham vi được phép kinh doanh của cá nhân tổ chức VN rộng hơn
> Cá nhân tổ chức nước ngoài đã được kinh doanh BĐS chắc chắn sẽ được nhiều ưu đãi khi mua, thuê/thuê mua BĐS tại VN hơn

10/ Để kinh doanh ngành BĐS, Doanh nghiệp phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu?

Kinh doanh BĐS là ngành kinh doanh có điều kiện (có liên quan đến tài chính như  Chứng khoán, Bảo hiểm, Kinh doanh vàng và Kinh doanh tiền tệ…) do vậy pháp luật quy định vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ VNĐ được đăng ký khi làm hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp)  Đ10

11/ Để thực hiện một dự án đầu tư  kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần phải tuân thủ các quy định nào nữa?

Nhà đầu tư phải thực hiện và tuân thủ  theo quy định pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. K2Đ12

12/ Khi nào nhà đầu tư kinh doanh BĐS mới được bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng? K3Đ13

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

13/ Trách nhiệm làm thủ tục Đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc về chủ đầu tư hay khách hàng?

Trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư dự án bất động sản

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. K4Đ13

> Chi tiết trách nhiệm chủ đầu tư dự án BĐS Đ13LKDBĐS

 14/ Những ai có quyền được thuê, mua nhà để ở, để làm việc, làm trụ sở…?

– Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp. Đ4LNO

– Tất cả người VN định cư ở nước ngoài (Việt Kiều), cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép nhập cânh hoặc đầu tư, kinh doanh tại Viêt Nam đều được thuê, mua, hoặc sở hữu nhà ở tại VN (kèm yêu cầu về năng lực hành vi dân sự). Đ159LNO; K2Đ14LKDBĐS

> Như vậy, theo cơ chế thị trường, cá nhân/tổ chức nước ngoài đều có quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng tại VN

> Cá nhân tổ chức nước ngoài chỉ được thuê, mua, chuyển nhượng BĐS là Đất đai thuộc dự án để đầu tư, sử dụng đúng công năng theo quy hoạch đã được phê duyệt (không được mua trước để đầu cơ) K2,K3Đ14

> Việt Kiều là người VN, người gốc VN định cư ở nước ngoài

15/ Người làm nghề môi giới (cò đất) có cần có trình độ bằng cấp gì không?

– Người không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS cũng như định giá BĐS thì bị cấm hoạt động về lĩnh vực đó.

– Cá nhân không có CCHN môi giới BĐS có thể bị xử phạt và không được cấp lại CCHN

– Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị trong 05 năm và được cấp bởi cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản do Bộ xây dựng quản lý. Đ15-Đ20 11/2015/TT-BXD

15a/ Điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Đ8,Đ9 11/2015/TT-BXD; Đ50LKDBĐS

– Công dân VN hoặc công dân nược ngoài, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
– Tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên

* K3Đ10 11/2015/TT-BXD: “01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có)” 

> Không buộc cá nhân được cấp CCHN môi giới BĐS phải qua lớp đào tào chuyên môn BĐS nào cả (đbK1Đ15LKDBĐS được hiểu là: bạn có thể tự nghiên cứu, tìm hiểu học hỏi kiến thức về BĐS không cần qua trường lớp miễn sao bạn đủ điều kiện quy định trên và đạt yêu cầu trong kì thi cấp chứng chỉ theo Đ12 11/2015/TT-BXD

15b/ Kiến thức gì về BĐS người môi giới BĐS cần nắm vững?

a) Phần kiến thức cơ sở, cần nắm vững bao gồm:
– Pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản;
– Thị trường bất động sản;
– Đầu tư bất động sản;
– Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản.
b) Phần kiến thức chuyên môn, bao gồm:
– Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản;
– Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản;
– Giải quyết tình huống trên thực tế. K1Đ6 11/2015/TT-BXD

15c/ Hành nghề môi giới BĐS có phải thành lập doanh nghiệp không?

Nếu là kinh doanh 1 cá nhân độc lập thì không cần phải đăng ký kinh doanh nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới KDBĐS. Đ62

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

16/ Trong hoạt động kinh doanh bất động sản khác còn phải có điều kiện về chứng chỉ hành nghề?

… khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

*** Điều kiện cấp chứng chỉ định giá BĐS: Đ55LKDBĐS2006.
Tính đến tháng 2/2017 chưa có quy định chi tiết việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản. > Cá nhân/tổ chức có chức năng định giá BĐS tuân thủ theo quy định của các VBPL sau:

  • 44/2014/NĐ-CP phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất (Thông tư 36/2014/TT-BTNMT phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

17/ Nhà đầu tư phải tuân thủ quy định quan trọng nào khi kinh doanh khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp? K3Đ18LKDBĐS2006

Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.

 18/ Nhà đầu tư dự án BĐS có những quyền quan trọng nào? Đ19 LKDBĐS2006

– Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh. K1Đ19

– Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án. K4Đ19

– Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. K6Đ19

– Được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước… K1Đ14

– Được chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Đ21

– Được đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. K4Đ24

19/ Nghĩa vụ cơ bản của chủ đầu tư dự án đất đai, khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Đ20

– Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. K1Đ20

– Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán. Đ23, K3Đ25

– Bảo hành BĐS đã bán. (yêu cầu DN xây dụng bảo hành BĐS đã đầu tư xây dựng). Thời gian BH được thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Đ20

– Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt. K7Đ20; đcK1Đ40

> Như vậy việc đăng ký giấy chứng nhận sở hữu nhà/quyền sở hữu đất… là trách nhiệm của nhà đầu tư kinh doanh BĐS
> Bên mua nhà/CTXD Được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan. K1Đ26LKDBĐS2006

20/ Nhà, công trình XD có được thuê, mua bán trực tiếp giữa DN kinh doanh BĐS với khách hàng không?

Không được thuê, mua bán trực tiếp. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. K2Đ22, K2Đ28, K1Đ59 LKDBĐS2006

> Việc mua bán BĐS riêng lẻ ngoài thị trường không thông qua sàn giao dịch BĐS thường là mua bán giữa cá nhân và tổ chức không có chức năng hành nghề/kinh doanh BĐS

– Không quy định trong Luật KDBĐS2015

20a/ Trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 

– Phải Công khai thông tin. Đ6LKDBĐS2014

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
2. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:
a) Loại bất động sản;
b) Vị trí bất động sản;
c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
d) Quy mô của bất động sản;
đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Phải hoànthành công trình rồi mới bàn giao. K3Đ13

Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

– Phải làm giáy CNQ sử dụng đất, CNQ sở hữu nhà cho khách hàng. K4Đ13 (Xem câu 13/)

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

21/ Mua bán nhà, căn hộ chung cư,  công trình xây dựng có mua luôn quyền sử dụng đất (quy định về Quyền sử dụng đất trong việc mua bán nhà, căn hộ chung cư)

– Phải có yêu cầu và quyền lợi về việc sở hữu nhà song song với quyền sử dụng đất

Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như  sau:
a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;
b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. K3Đ22

– Điều 19 – Đ19 

2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

> Xem thêm câu 13/

*** QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:

– Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. K1Đ19

– Bên bán phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. K4Đ22, K2Đ23

21a/ Nhà chung cư chưa xây xong có được kinh doanh hoặc bàn giao cho khách hàng không?

– Vẫn có thể được đối với bất động sản hình thành trong tương lai.  K1Đ55

… trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

22/ Mua bán sang nhượng BĐS,  nhà, căn hộ chung cư, công trình xây dựng có buộc phải lập thành hợp đồng và phải công chứng không?

– Phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.  K5Đ22LKDBĐS2006

– Trong hoạt động kinh doanh BĐS theo luật này thì không buộc hai bên mua bán phải công chứng/chứng thực. K3Đ67 (mâu thuẩn với K2Đ73: Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng(?))

– Không buộc phải công chứng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân (Kinh doanh nhỏ, không ĐKKD, không thường xuyên) quy định tại K2Đ10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.  K2Đ17

–  Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. K2Đ61

22a/ Những hoạt động nào được xem là kinh doanh dịch vụ BĐS?

Gồm các hoạt động dịch vụ sau: K1Đ61

– Dịch vụ môi giới bất động sản;
– Dịch vụ tư vấn bất động sản;
– Dịch vụ quản lý bất động sản

>  Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây: K4Đ61

a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức, thời hạn thanh toán;
g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

23/ Giá mua bán, cho thuê  nhà, CTXD được xác định thế nào?

“… bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng” K5Đ22LKDBĐS2006

Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Đ15

24/ Quy định phạt vi phạm 8% trên tổng giá trị hợp đồng có được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS không?

Vẫn có thể được áp dụng vì việc mua bán nhà, công trình xây dựng cũng thuộc lĩnh vực thương mại vừa tuân theo luật thương mại vừa tuân theo luật chuyên ngành – Luật KDBĐS này:

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. K2Đ16 > Như vậy có thể áp dụng mức phạt trên 8% cũng được!

> Áp dụng bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi và có thiệt hại, mức bồi thường có thể theo thỏa thuận giữa hai bên và có thể phạt vi phạm chỉ ở mức 8%:  K3Đ24, K4Đ25, K4Đ26, K4Đ27. Cũng áp dụng việc Bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê/thuê mua  nhà, CTXD từ Đ28-Đ37

24a/ Nếu trong hợp đồng không ghi rõ thỏa thuận thời hạn và phương thức thanh toán thì bên kinh doanh BĐS (bên bán) có được yêu cầu thanh toán không?

– Được yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. K2Đ21

– Có thể Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. K4Đ21

25/ Khi thay đổi chủ sở hữu, chủ đầu tư, bên thuê/thuê mua có được tiếp tục thuê/thuê mua nhà, CTXD không?

Việc tiếp tục thuê/thuê mua này chỉ được tiếp tục nếu trong hợp đồng giữa hai bên có thỏa thuận trước đó. K4Đ31LKDBĐS2006

Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu. K5Đ28

 25a/ Nhà đầu tư kinh doanh BĐS có phải lập dự án hay bản thiết kế trước khi xây dựng thi công không?

Chắc chắn phải có bản thiết kế khi muốn đưa nhà/CTXD vào kinh doanh: Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. đeK1Đ7LKDBĐS2006

– Trường hợp Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì phải có bản thiết kế:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. K1Đ55

25b/ Người mua nhà, dự án hình thành trong tương lai cần lưu ý những điều quan trọng gì? Đ55

– Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng…

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.  K1Đ56 > Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. K2Đ56

– Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.(Thanh toán không quá 95% nếu bên mua, bên thuê chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà – Sổ đỏ hợặc sổ hồng) K1Đ57 

> Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đ59

26/ Khi nhà/CTXD đang cho thuê bị hư hỏng, bên cho thuê/cho thuê mua có buộc phải sửa chữa không?

– Chủ sở hữu nhà/CTXD cho thuê có trách nhiệm sửa chữa bảo trì… K3Đ30, K5Đ31; K4Đ35

26a/ Nếu trong hợp đồng cho thuê nhà không ghi rõ thời hạn giao nhà, CTXD thì có được đòi lại nhà/CTXD không?

– Trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng. K7Đ26

27/ Bên thuê/thuê mua có quyền cho thuê lại nhà/CTXD mình đang thuê/thuê mua không?

Bên thuê/thuê mua chỉ được cho thuê lại một phần, toàn bộ nhà, công trình xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhà, công trình xây dựng cho bên thứ ba nhưng phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua. K3Đ31, K3Đ36LKDBĐs2006

– Được cho thuê lại nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. K4Đ28

– Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng (nhưng phải thông báo cho bên cho thuê mua biết K7Đ35). K3Đ34

27a/ Trong quá trình thuê mua, Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng lại quyền thuê mua (HĐ thuê mua nhà) cho người khác không (bên thứ ba)?

Được quyền.

– Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng. K1Đ36

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. K3Đ36
> Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Đ36

 28/ Cá nhân tổ chức có được kinh doanh [chỉ là] đất đai không? (bán, cho thuê, cho thuê mua quyền sử dụng đất)

– Chỉ được kinh doanh BĐS là đất đai/quyền sử đất đối với quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và đã xây dựng cơ sở hạ tầng. Đ38 – Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê …

29/ Quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng có phải qua đấu giá không?

Đất đai mà chủ đàu tư đã được cấp để kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê/cho thuê mua không buộc phải đấu giá mà có thể chỉ qua thỏa thuận. K2Đ39

 30/ Nhà đầu tư quỹ đất khi chưa bán (chuyển nhượng) được QSDĐ cho khách hàng thì có phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất không? (hoặc nghĩa vụ tài chính về đất được nhà nước giao)

Có, nhà đầu tư KDBĐS phải thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Điểm đ K2Đ40

*** CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Đ37-Đ47

 

30a/ Khi nào được phép huyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản?

Khi hội đủ các điều kiện sau:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Đã hòan thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; Không có tranh chấp; Không có quyết định thu hồi; K1Đ49

a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. K2Đ48

–  Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. K3Đ48

– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. K2Đ49

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư  dự án.  K3Đ49

> Dự án do cơ quan nào cấp phép đầu tư  thì do cơ quan đó cấp phép chuyển nhượng. Đ50 > Thủ tục: Đ51

 31/ Giao dịch kinh doanh bất động sản là gì?

Là những hoạt động: mua bán, sang nhượng, cho thuê, cho thuê mua.. quỹ đất, nhà, chung cư, công trình xây dựng, hạ tầng BĐS, khu đô thị… được thực hiện giữa nhà đầu tư BĐS với khách hàng thông qua hợp đồng bằng văn bản. K1Đ9

32/ Dịch vụ bất động sản là gì?

Là những hoạt động dịch vụ sạu: K2Đ9LKDBĐS2006

a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Dịch vụ định giá bất động sản;
c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
d) Dịch vụ tư vấn bất động sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
g) Dịch vụ quản lý bất động sản.

Trong đó dịch vụ in chữ nghiêng màu xanh dương là dịch vụ kinh doanh BĐS theo K1Đ61LKDBĐS2014

33/ Quy định đặc trưng của cá nhân, tôe chức  môi giới BĐS – Môi giới bất động sản là gì? K2Đ3

– Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. K3Đ44 

> Việc nhận [đại diện] ủy quyền K2Đ45 của 1 trong 2 bên thực hiện HĐ giao dịch là vi phạm K3Đ44

–  Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.  Đ46

– Mức hoa hồng không giới hạn là bao nhiêu khi hợp đồng môi giới được ký kết và do các bên thỏa thuận tỷ lệ %. Hưởng hoa hông từ bên nào cũng do các bên thỏa thuận (Hoa hồng quy định là có!) Đ47

– Cá nhân môi giới BĐS có thể thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. K4Đ48

– Được quyền lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản. K7Đ48

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. K3Đ62

– Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

34/ Có phải nội dung định giá BĐS thông qua Chưng thư định giá bất động sản?

– Đúng vậy, Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Được thể hiện qua CTĐGBĐS. Đ51,Đ52LKDBĐS2006

– Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. K2Đ52

34/ Những điểm cơ bản trong việc định giá BĐS – Yêu cầu đối với người định giá BĐS

–  Tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. K1Đ53

> Phải đăng kí kinh doanh và hành nghề theo quy định đặc thù giống người môi giới BĐS  – K1Đ55: 

b) Có trình độ từ cao đẳng trở lên;
c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản

– Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. K5Đ53

– Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản. K3Đ54

35/ Điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản Đ56LKDBĐS2006, Đ2411/2015/TT-BXD

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; Đ69, đbK1Đ24 11/2015/TT-BXD

– Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 11/2015/TT-BXD

– Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; đđK1Đ24 11/2015/TT-BXD 

– Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đ25 11/2015/TT-BXD 

– Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn K3Đ25 11/2015/TT-BXD 

> QUY ĐỊNH VIỆC THÀNH LẬP VÀ TỔ CHỨC HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN: Đ24,Đ25,Đ26 11/2015/TT-BXD 

36/ Sàn giao dịch BĐS có được phép môi giới hoặc định giá BĐS không?

Được phép, ngoài ra sàn GDBĐS còn hoạt động nhiều phạm vi (nội dung khác): Đ58LKDBĐS

1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
2. Môi giới bất động sản.
3. Định giá bất động sản.
4. Tư vấn bất động sản.
5. Quảng cáo bất động sản.
6. Đấu giá bất động sản.
7. Quản lý bất động sản.

1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đ70

> Các hoạt động trên thực ra cũng mang tính chất môi giới BĐS

36a/ Trách nhiệm/nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch BĐS

1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Đ72

 

37/ Người quản lý điều hành sàn GDBĐS có những quyền và nghĩa vụ (cơ bản) đặc trưng gì? Đ61,Đ62LKDBĐS2006

– Quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

– Quyền thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản

– Nghĩa vụ bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

– Nghĩa vụ  thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

> Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng.

 38/ Điều kiện để được hành nghề tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS: Đ63-Đ66LKDBĐS2006

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KDBĐS:

2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này: “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

39/ Đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì định giá như thế nào?

– Các bên trong hợp đồng kinh doanh BĐS được thỏa thuận giá hoặc lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản. Đ68

40/ Tiền tệ thanh toán trong giao dịch BĐS là loại tiền gì?

– Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận lựa chọn theo 2 phương thức sau: Đ69LKDBĐS2006

a) Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam;
b) Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản.

– Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. K1Đ16

– Đồng tiền giao dịch trong hợp đồng KDBĐS là VNĐ hoặc theo quy định pháp luạt về ngoại hối > Xem thêm Loại tiền tệ sử dụng trong hợp đồng dân sự; Pháp lệnh 06/2013/PL-UBTVQH13 về quản lý ngoại hối

41/ NỘI DUNG CHÍNH CỦA CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KDBĐS: Đ17LKDBĐS2006, Đ70-Đ79 LKDBĐS2015

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng:  Đ18LKDBĐS2015

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

41a/ LUẬT KDBĐS 2006

Điều 70. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:
a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Điều 71. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
b) Các thông tin về quyền sử dụng đất;
c) Giá chuyển nhượng;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Giải quyết tranh chấp;

Điều 72. Hợp đồng thuê bất động sản

Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá thuê bất động sản;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có);
8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);
9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;
10. Giải quyết tranh chấp;

Điều 73. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng;
c) Giá thuê mua;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn cho thuê mua;
e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);
g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;
h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua;
i) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
k) Giải quyết tranh chấp;
2. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng. (?!?)

Điều 74. Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;
2. Đối tượng và nội dung môi giới;
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;
4. Thời hạn thực hiện môi giới;
5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Giải quyết tranh chấp;

Điều 75. Hợp đồng định giá bất động sản

Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;
2. Bất động sản được định giá;
3. Thời hạn và tiến độ thực hiện;
4. Giá dịch vụ định giá;
5. Phương thức, thời hạn thanh toán;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Giải quyết tranh chấp;

Điều 76. Hợp đồng tư vấn bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn;
2. Nội dung, phạm vi tư vấn;
3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn;
4. Giá dịch vụ tư vấn;
5. Phương thức, thời hạn thanh toán;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Giải quyết tranh chấp;

Điều 77. Hợp đồng đấu giá bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản;
2. Bất động sản được đấu giá;
3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá;
4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá;
5. Thời hạn, tiến độ thực hiện;
6. Giá dịch vụ đấu giá;
7. Phương thức, thời hạn thanh toán;
8. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
9. Giải quyết tranh chấp;

Điều 78. Hợp đồng quảng cáo bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản;
2. Bất động sản được quảng cáo;
3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản;
4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản;
5. Giá dịch vụ quảng cáo;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Giải quyết tranh chấp;

Điều 79. Hợp đồng quản lý bất động sản

1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ;
2. Bất động sản được quản lý;
3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản;
4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản;
5. Giá dịch vụ quản lý;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Thời hạn quản lý bất động sản;
9. Giải quyết tranh chấp;

42/ Dịch vụ tư vấn BĐS gồm những hoạt động gì?

Dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: Đ74
a) Tư vấn pháp luật về bất động sản;
b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
c) Tư vấn về tài chính bất động sản;
d) Tư vấn về giá bất động sản;
đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

43/ Dịch vụ quản lý BĐS gồm những hoạt động gì?

Dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: Đ75
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.

44/ Các cơ quan nhà nước nào quản lý, cấp phép, xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản? Đ77

2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm: K2Đ77

a) Ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản
d) Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
đ) Thông tin quốc gia về thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
h) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm:
a) Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của Luật đất đai và Luật này;
c) Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.

4. Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản.

5. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

45/ Mức phạt tối thiểu và tối đa trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là bao nhiêu? (Xử phạt hành chính) 

– Thấp nhắt: K1Đ38 Nghị định 121/2013/NĐ-CP

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề…

– Cao nhất: K3Đ35 121/2013/NĐ-CP

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Vi phạm quy định về huy động vốn hoặc mua bán theo hình thức ứng tiền trước trong đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản;

46/ Quyền sử dụng đất/BĐS đối với đất xây dựng nhà chung cư được cấp cho chủ đầu tư hay cho khách hàng?

– Phần nhà/BĐS xây dựng hạ tầng được cấp cho chủ đầu tư: nhà chung cư có mục đích hỗn hợp dùng để kinh doanh  thì CĐT phải bị thu tiền sử dụng đất và được cấp QSDĐ…đaK2Đ49 43/2014/NĐ-CP

– Phần đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư: Chủ đầu tư được giao đất nhưng không dùng để kinh doanh thì không được cấp QSDĐ, giao địa phương quản lý. đbK2Đ49 43/2014/NĐ-CP

– Phần sở hữu quyền SDĐ đối với hộ chung cư: Diện tích căn hộ / Tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư

> Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

> Chi tiêt Điều 49 Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư  43/2014/NĐ-CP: chi tiết luật đất đai 2013; 99/2015/NĐ-CP  chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014

47/ Thẩm quyền cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nha/tài sản gắn liền với đất. Đ105LĐĐ2013

– Cơ quan UBND cấp tỉnh: cấp CNQSDĐ cho tổ chức/pháp nhân, cơ sở tôn giáo, CQ ngoại giao, DN nước ngoài có dự án đầu tư… (có thể ủy quyền sở tài nguyên môi trường)

– UBND cấp huyện cấp CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…

– Cơ quan Sở TNMT (văn phòng đăng ký đất đai) cấp lại CNQSDĐ sổ đỏ/sổ hồng lần thứ hai trở đi…

48/ Cách tính Diện tích căn hộ chung cư

Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của Thông tư 01/2009/TT-BXD

__________________________

Tags: , , , , , , , , , , ,