Kiến thức Nhà đất

Khi tiến hành thủ tục tách thửa, phải đáp ứng các điều kiện tách thửa của từng địa phương.

Khi người mua muốn xây nhà ở trên thửa đất sẽ mua thì tại vị trí đất đó phải được quy hoạch mục đích sử dụng là đất ở. Trường hợp thửa đất hiện tại chưa phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch là đất ở, thì chủ đất có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sang đất ở trước rồi mới chuyển nhượng, hoặc nhận chuyển nhượng rồi xin chuyển mục đích. Khi được chuyển mục đích, người mua hoặc người bán đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại. Việc người mua được xây nhà với quy mô như thế nào sẽ tùy thuộc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. Nếu vị trí thửa đất không được quy hoạch là đất ở, sau khi người mua nhận chuyển nhượng sẽ không thể xin giấy phép xây dựng. Trường hợp người mua xây nhà không phép thì có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình xây dựng không phép, còn nếu nhà xây xong người mua cũng sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà.

Như đã nói trên, khi chủ đất chuyển nhượng đất cho người mua thì phải làm thủ tục tách thửa để họ được cấp sổ đỏ riêng. Để có thể được tách thửa, phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND, ngày 30/3 của UBND thành phố Hà Nội quy định: đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại điều 1 của quyết định này (đối với khu vực các phường thì diện tích tối thiểu là 40m2). Khi tách thửa phải hội đủ hai điều kiện cho lô đất được tách và lô đất còn lại như sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở nên.

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa.

Căn cứ khoản 8 điều 3 Luật xây dựng định nghĩa, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất. Như vậy, nếu lô đất được tách thửa và lô đất còn lại sau khi tách thửa hội đủ hai điều kiện nêu trên thì được phép tách thửa.

Ngoài ra thửa đất dưới 30m2 được tách ra và được cấp GCNQSDĐ và QSHN nếu thửa đất đấy sử dụng được hình thành trước ngày 30/03/2009 có hiệu lực thi hành (trước các trường hợp quy định ở khoản 2: Có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 điều Điều 3, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì chỉ những trường hợp sang nhượng trước ngày 1-7-2004 mới được phép trực tiếp lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tách thửa từ chủ cũ.

Hồ sơ xin tách thửa đất theo Điều 19, Nghị định 84/2007/NĐ-CP gồm:

– Đơn xin tách thửa (Mẫu: www.thutucnhadat.info) của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 điều 99 Nghị định số181/2004/NĐ-CP;

– Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai.

– Hộ khẩu + CMT của những người liên quan.

1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng

2) các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: 
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– thuế và phí chuyển nhượng:
+ mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định
phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau:
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
(thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.

3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…

_____________________________________

Kiến thức mua bán nhà

A. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
1. Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan quản lý nhà ở bao gồm:
– Hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng Nhà nước
– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…
– Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).
Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở:
– Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
– Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
– Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
– Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

B. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở
1. Về hồ sơ mua bán bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn);
– Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước;
– Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.
Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.
Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).
Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

VẤN ĐỀ LƯU Ý: Hướng dẫn trên đây chỉ mang tính quy định chung. Căn cứ vào tình hình cụ thể, các địa phương hoặc Ngân hàng sẽ ban hành quy trình cụ thể để áp dụng cho từng trường hợp. Do vậy, những người có nhu cầu nên đến cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở hoặc Ngân hàng nơi cần vay tiền để được giải thích và hướng dẫn cụ thể hơn.
Nguồn: Cục Quản lý nhà